■本文作者：郭玉 北京在明律师事务所
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房屋拆迁过程中，房屋征收评估作为必经程序，涉及每一位被征收人的切身利益。征收方想要节约拆迁成本，被拆迁人则希望能够得到尽可能多的补偿，因此，了解评估价值确定方式、房屋评估的程序、评估机构的选择、房屋评估后对其评估不满的维权方式等，对维护被征收人的合法权益至关重要。
【以案释法】
某镇政府强制拆除李先生房屋及其他附着物，但没有向李先生履行催告程序、作出并送达强制拆除决定、告知陈述与申辩权利、告知救济期限和途径等法定义务，后法院认定其构成行政行为违法。某镇政府按照该市《主城区市政重点工程项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定的标准，对李先生的房屋价值、房屋室内装修价值、房屋室外附属物价值，委托某房地产估价经纪有限公司作出评估报告。但某镇政府未对李先生房屋内物品进行清点造册登记和录像拍照，未委托第三方进行价值评估报告，导致李先生无法证明其房屋内物品的损失数额，法院认定该举证责任由某镇政府承担。一审法院按照某镇政府提交的评估报告所认定的数额进行判决，但是二审法院认为该评估报告既没有让李先生选择评估机构，又没有记载房屋评估机构名称及作出时间，程序违法。
【律师说法】
一、评估价值如何确定？
关于被征收房屋的价值，在评估时应当考虑其区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。屋内装饰装修、机器设备、物资等搬迁费、停产停业损失等，由征收当事人协商确定。协商不成，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。对于被征收房屋自身价值的认定，应当考虑类似房地产的市场价格。
二、房屋征收评估的程序
被征收房屋需要进行价值评估的，法律对于如何选定被征收房屋的评估机构的方式作出了明确的规定，给予了被征收人协商选择的权利。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。因此依据法律规定，常见选定评估机构的方式有自选式、推举式、抽签式。
三、评估机构如何选择？
被征收人可以根据住建局所公布的房屋征收评估机构名录去联系相应的房屋评估机构，如宁波市住建局公布的《2021年度房屋征收评估机构名录》。
四、对评估结果异议的救济途径
如果被征收人对评估结果有异议的，在收到评估报告10日内，向评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，在收到结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。如若被征收人对补偿仍有异议的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。
在明律师提醒您，法律对房屋评估规定了特定流程，包括：选定机构、签订合同、实地评估、公示解释、交付报告、申请复核、申请鉴定，每个程序都是法定要求必不可少的，且每个程序被拆迁人也都要积极地参与到其中。如果您遇到房屋拆迁问题，一定要找专业的律师咨询，以维护自己的合法权益。
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