引 言
继央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，郑州、天津、武汉等城市购买首套住房的房贷已开始打折降息，最低利率已至3.7%。不出意外，今年将有更多城市加入首套房利率打折行列，北京、上海、深圳、广州、重庆等重点城市可能也要加入。随着房地产市场回暖，不少朋友开始购入或置换房产，房产交易的各种风险不容小觑，我们特为购房人提示房产交易的三大风险（分三篇连载）以及如何规避的实务操作，助购房人无忧购房无纠纷。
交易风险一
“隐名产权人”推翻《房屋买卖合同》，
购房款不翼而飞
对于不动产而言，最重要的即是产权问题，谁是产权人（业主）至关重要。一般购房者只关注到不动产登记证（房产证）上载明的产权人，但却忽视或不了解其中风险：还有一类人即使没有登记在房产证上，仍是房屋产权人之一。
① 有哪些严重的法律风险和后果？
如果没有对这类“隐名产权人”风险进行清查，则会产生如下风险：
1. “隐名产权人”以无权处分、《房屋买卖合同》无法履行为为理由，使已经签订的《房屋买卖合同》无效、解除、终止，购房人无法买到房屋。
2. 购房人已付款项被产权人之一或名义产权人侵占拒不归还。
3. 购房款因此次交易纠纷被占用，导致错过购房良机。
4. 如已提前装修，则装修款、装修成果全部损失。
这些法律后果的产生，主要源于“隐名产权人”对房屋实质享有一定的产权比例，而与购房人签订合同的“业主”不是100%产权人，因此出售房屋的行为是有严重瑕疵的。虽然一般购房人对此情况并不知情，但该瑕疵导致的一些风险和法律后果，对购房人而言还是很严重的，轻则损失购房利息、中则丧失购房良机（参考2013/2016年房价暴涨）、重则购房款被老赖挥霍全部损失。
② 隐名产权人有哪几种情况？
1. 夫妻一方单独擅自售房
夫妻一方单独擅自售房的情形十分常见，由于房产证只登记了夫妻一方的姓名，因此这一方便有了单独售房的便利和可能。
常见情形：声明这个房屋是自己的个人财产，不是夫妻共同财产，以登记为准；或者声称自己单身，此房屋为个人所有；更甚者以非本人签字的配偶同意出售证明出售房屋。
2. 房产继承人之一擅自售房
近年来有不少老人过世，遗留房产作为遗产由几名子女继承。在此情况下，各继承人为了处置房产的便利和税费等问题，将老人房屋先继承到一人名下，再由该继承人出售房屋平分房款是通常操作。但出售房屋的价格、时机、税费等问题，会导致各继承人之间产生纠纷，进而影响购房人。
常见情形：继承人之一想尽快售出便打折出售给购房人、后被其他继承人发现拒不同意按此价格售房。
3. 借名买房的名义产权人擅自售房
北京、上海、深圳等城市由于限购原因，出现不少借名买房的情况，顾名思义即没有购房资质的购房人借用有资质的他人名义购买房屋，房屋实际产权人是实际出资人。
常见情形：一些房屋的名义持有人在经济状况不好等情况下，便会出售实际并不属于自己的名下房产，被实际产权人发现后，便会产生纠纷。
以上三种是常见“隐名产权人”的情形，如果购房人购买到上述三种情况的房产，那么“恭喜”中奖，大概2年内都要官司缠身、索赔购房款、追索违约金了。
③如何规避“隐名产权人”风险（如何探查风险）
“隐名产权人”的风险是完全可以规避的，当然必须具备足够的经验或者按以下步骤进行：
1. 夫妻售房的，视频通话并录音，验证售房是否是夫妻共同行为。
2. 夫妻售房但办了假离婚的，一律要求夫妻双方在《房屋买卖合同》上签字。
3. 甄别遗产房，看房产证的办理时间，老房子新办证的基本都是。
4. 对于遗产房，要求全部继承人共同到场确认《房屋买卖合同》并签字。
5. 甄别借名买房，一看房产证办理时间：房屋产权取得时间很早、但房产证是新办，大概率是借名买房（挂失补办房本）；二看其他资料是否齐备：原始购房付款记录、原始税费发票、水电燃气缴费情况、取暖缴费情况等，只有房本其他材料都没有的，100%是借名买房。
6. 对于借名买房，坚决不买。（有“懂法”的朋友会说购房人可以“善意取得”，但善意取得构成没那么容易，“善意”更是相对主观概念，千万不要一知半解以身涉险）
结 语
房产交易三大交易风险之一“隐名产权人”的法律分析、后果及最重要的对策。为了便于广大购房人理解，没有用过多的法律术语和法律规定做阐述，主旨是希望大家理解、认识并且能够在购房时使用。
如果有读者希望探究其中的法律规定和判断逻辑，可以私信我。当然如果对于上述规避风险的操作力不从心，也可以联系我寻求帮助。
下期讲解“交易风险二：业主挪用首付款，房屋原有贷款没人还、无法过户”，请继续关注。
声明：本网页内容旨在传播知识，若有侵权等问题请及时与本网联系，我们将在第一时间删除处理。E-MAIL:dandanxi6@qq.com
