近年来，国家对于房地产市场的调控愈加频繁，房地产长效调控机制不断做细做实，相关政策相继出台，“房住不炒”、“三稳”的主基调也在持续深化。政策传导压力下，投资者对于房地产板块的热情受到了影响，板块走势近年也一直处于波动下行状态。尤其是下半年以来，在房企发布中期业绩、政策调控、部分房企信用风险暴露等多方面的影响下，波动的更为厉害。虽然调控力度持续加码，但清晰可见的政策趋势是，国家始终坚持把推动房地产行业向长期、稳定、健康的方向发展摆在重要位置。
（数据来源：Choice）
根据此前央行官网披露，央行货币政策委员会在9月24日召开了今年第三季度例会，会上提出了房地产市场的“两个维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。值得一提的是，这是12年以来央行首次提及有关“房地产”的内容，进一步的表明了国家引导房地产市场稳健发展的决心。
在此背景下，市场多数观点指出在当前市场持续冷却环境下，后续政策有望迎来边际放缓，缓解前期过度悲观的市场预期。而伴随行业出清，回归理性，经营稳健、财务面夯实的房企有望迎来利润率回升及市场份额增加的双重机遇。基于此可重点关注低估值的一二线龙头，笔者留意到阳光城，目前公司动态市盈率仅约为3倍，与同梯队房企存在一定差距，下面一同来看看公司的发展情况和投资机会。
保持稳定的销售节奏，推动业绩增长
从当前销售市场的角度来看，由于房住不炒等政策基调持续加力，多数房企都面临着销售预期下降的问题，销售端面临着巨大的压力。在此背景下，对于大部分房企来说，把控住开发项目的品质，加大品牌影响力，提高销售和回款的速度才能保障自身发展。
而从销售情况这点来说，即便是面对调控压力，阳光城还是占据了头部房企的先天优势，保持着稳定的销售节奏。
回顾今年上半年的销售成绩单，阳光城实现销售金额1013亿元，同比上升 12.6%，位列克而瑞销售榜单第19；并已完成年度销售目标的 46%。同时，阳光城实现销售面积 628 万㎡，同比下降 13.7%；销售均价为 1.6 万元/㎡，同比提升 30%，整体销售均价显著提升，其中销售金额的增长主要来自长三角区域。
在销售回款方面，中金公司统计表示，2021年上半年阳光城的销售回款率为85%，比2020年上半年提高了5%。
据悉，阳光城高度履行“品质树标杆”战略，重视品质提升对增加其核心竞争力的重要性。值得一提的是，今年上半年，阳光城继续加大对绿色、科技建筑的研发，截至上半年末，公司已在全国落地96座“绿色智慧家”项目，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式，用绿色科技助力客户提升生活品质。此外，阳光城在品质提升工程成效持续显著，不断助力提升交付品质，根据半年报数据，今年上半年公司共完成 67个项目交付，实现品质交付45个，品质交付达成率高达67%。
（阳光城“绿色智慧家2.0”）
另一方面，金九和黄金周的楼市惨淡收场，但阳光城九月的销售成绩反而乐观。根据中指研究院房企销售业绩统计数据显示，阳光城1-9月销售额为1539亿元，当月排第17名，同比增长4.4%。同时注意到，今年九月，在全口径前50中有21家房企9月单月业绩环比上升，而阳光城9月单月销售业绩高达209.9亿元，销售目标完成率达70%，是唯一一家同比环比双增的企业。
此外，根据阳光城此前8月发布的经营公告所展示的各区域的销售占比情况，今年前8月，阳光城在长三角实现销售528.55亿元，大福建为177.55亿元，内地为414.15亿元，珠三角及京津冀为155.83亿元及53.03亿元。
图表：2021年1-8月全口径销售金额大区分布（亿元）
来源：公司官网，格隆汇整理
不难发现，得益于阳光城全国化布局战略的较早落地，其大福建、长三角交替成为了业绩的主要贡献区域，且珠三角的布局红利也开始显现，并逐步拉高平均销售单价；同时，阳光城旗下品质项目打造的品质IP化，帮助加强公司的核心竞争力，助力提高公司产品去化率，并不断为其业绩增长夯实基础。
债务结构持续优化，回购票据降低信用风险
当前房企的债务问题越来越被国家重视，“三道红线”政策的出台也表明了房企融资监管力度的加大，驱动行业降杠杆。受经营模式所致，房企通常会有高额负债，许多开发商通常会采取发新债还旧债的模式。但受融资收紧的影响，房企发债愈发不易，同时在长效调控机制的作用下，房价的降低以及销售端的不景气也影响了房企的资金回笼。这一系列因素的影响也加速了房企的风险暴露，由此我们也看到近期不少房企面临着债务违约的风险，头部房企也不例外。数据显示，今年已经有10余家房企出现违约情况。截至9月27日，房企累计违约金额达到了467.5亿元，同期增长了159%。
笔者留意到，阳光城在近期多次回购了美元债。根据公司公告，阳光城在9月份累计回购了3100万美元的境外债券。在政府监管力度加码、市场融资端收紧的情况下，多次的回购不仅表明了公司现金流充裕，经营情况的良好，也体现了公司在持续优化债务结构、融资成本，提抗风险能力。基于此，公司信用风险的降低也有助于提振投资者的信心。
（阳光城9月票据回购统计 数据来源：公司公告，格隆汇整理）
同时，结合阳光城的中期财报也能看出公司的财务基本面在持续优化。数据显示，截至6月底，公司的净负债率降至93.84%，现金短债比也达到了1.53倍，有息负债规模为953.2亿元，较2020年末下降了10.11%。可以看到，公司今年依旧在持续降负债，优化债务结构。并且公司也表示在巩固成果的同时也会持续改善财务品质。
而优良的财务表现也得到了国际信用评级机构的认可。9月份，惠誉确认阳光城长期外币发行人违约评级为“B+”，展望“稳定”；同时确认了公司高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。惠誉指出，自2018年以来，阳光城的管理层正履行其降低杠杆率的承诺。该公司的杠杆率（净债务（包括担保额）/调整后库存）从2020年的56%改善至2021年上半年的54%。惠誉也表示，考虑到公司具备充足且优质的土储资源，未来将会有动力和能力将杠杆率降至50%以下。机构的认可也更加表明了公司目前的债务风险较低，为未来持续稳健的发展打下良好的基础。
拿地聚焦成本控制，保障未来盈利空间
土储开拓方面，房企表现趋向于稳健拿地，高价拿地时代基本告一段落。从今年第二批集中供地的土拍成交结果看，土地溢价率已得到明显的控制，房企拿地需求和意愿都出现大幅度下降，且由于融资端受限，房企拿地积极性不高。
对此，笔者留意到阳光城今年的土储情况，根据2021年半年报显示，今年上半年阳光城土地储备总规模为4400万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%，累计成本地价4,118.63元/平方米，可支持约2年以上的房地产销售需求。这说明公司总土储保持合理规模，土地储备充沛且多元，项目资质良好，变现能力强。
同时注意到，2021年1-8月，阳光城新增土地建筑面积为554.41万平方米，总对价295.09亿元，权益对价196.99亿元，平均地价5,323元/平方米。公司拿地多元化，拿地能级涵盖一二线和非一二线，土地性质包含商住、商办和住宅。
在拿地方式上，阳光城通过招拍挂、收并购、一级土地整理、旧改等多种方式进行投资布局，有效地降低外部风险因素并降低拿地成本，增强自身的竞争能力。根据公司发布的经营公告，今年7月和8月，阳光城共新获3个土地项目，新增计容面积共计125.24万平方米，项目区域为上海、浙江、广州等一线城市。
图表：新增土储项目情况
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